国资强监管背景下的租赁资产、资金管理、资产处置操作实务与案例分享

授课主要内容：

课程性质：管理会计

政策依据分析：

• 《中华人民共和国企业国有资产法》（2009年5月1日起施行）

• 《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019年3月2日国务院第二次修订并实施）

• 《国有资产评估管理办法》（2020年11月29日修订，国务院令第91号）

• 《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令2016年32号）

• 《企业内部控制应用指引第8号—资产管理》

• 《企业国有资产管理办法》

一、国有企业不动产盘活十分迫切

1.国有企业不动产管理现实问题分析。

2.从不动产经营的发展方向来看，不动产专业化经营 主要有两种路径。

案例：西门子成立专门的不动产管理部门，对内部用户、外部承租客户、投资性客户进行分类管理。

案例：广东省邮政公司不动产年租金达 5亿元。

案例：上海电气集团不动产的盘活的主要做法。

案例：光明集团不动产的盘活的主要做法。

二、当前租赁资产面临的十大问题和风险分析

（一）擅自租赁国有资产，未履行相应程序。

（二）部分租赁协议租期较长，租金偏低。

（三）出租价格未经专业评估。

（四）对承租人资格审核不严，导致租赁费收取难。

（五）国有资产保值、增值难。

（六）不动产租赁存在转租行为。

（七）租赁行为存在潜规则，国有资产出租管理难度大。

（八）部分单位不动产缺失权属证书（如房产证、土地使用证）导致部分租赁不动产权属不清晰，由此产生法律风险。 

（九）部分单位不动产租赁收入未及时申报纳税。

（十）租赁合同文本细则（节）粗糙，一概而论。

三、租赁资产风险应对策略—国有资产租赁行为规范化、制度化，确保国有资产保值、增值。

（一）八项建议。 

（二）如何从程序上降低承租人违约的风险及降低违约后果所造成的损失？

案例：浙江温州南塘街江南茶市租金纠纷案。

四、不动产租赁资产管理实务操作

（一）资产租赁的流程和要求。

1.如何审批租赁资产。

2.如何确定资产评估及租赁底价。

3.如何制定与审批租赁方案的。

4.如何实施公开招租。

（二）中介机构询价情况表设计，

（三）国有资产（不动产）租赁业务流程。

（四）国有资产租赁管理工作流程。

五、除房产外其他资产的处置办法及政策解读

（一）如何实现效益最大化。

（二）如何进行分级管理。

（三）如何进行归口管理。

（四）如何将实物管理和财务管理相结合。

（五）按照管理权限， 如何设计公司自主处置资产流程和审批表。

（六）按照管理权限， 如何设计需经上级公司审批资产处置流程和审批表。

一般固定资产处置审批表设计。

固定资产处置流程设计。

六、资产全生命周期管理

（一）设备资产全生命周期管理的六个环节

（二）保证价值和实物统一，如何从基建项目开始。

（三）资产台账和设备台账如何才能联动。 

（四）维修项目/工单如何结算。 

（五）折旧、退废，如何体现资产账物管理。

授课时间：一天。